这可能是全网最全的卖房攻略，学会之后，每套房至少能让你多卖10万块。本期的内容全程干货无尿点，大家一定要耐心地听下去。之前我在每期内容或者在直播间里经常会被问到一个问题，就是现在是卖房的好时机吗？我在某某城市或某某板块的房子，现在到了该卖的时候吗？

绝大多数所谓的抖音上的up主，但凡被问到这个问题，大概率的答案都是这个板块还没有到卖出的时机，未来半年、一年或者两年可能会涨，就比如他可能回答你说，这个板块已经涨到位了，现在该卖了。但是今天娃哥想告诉你的是，类似这样的答案通通全错。

好，我们来分析一下为什么这样的回答是错误的。因为周期不可预测，因为楼市是一个强政策市场，是强政策市之下微观的具体市场数据都会发生扭曲和变形。根据扭曲和变形的数据来推演出的任何的卖出的时间节点都存在着风险。有可能你在当下的下行市场周期中，你看到你小区里边的挂牌量很高，觉得库存周期很长，认为肯定涨不上去，就仓促地把房子卖掉了。但不到半年市场可能突然变好，之后大量的房东会立刻开始取消挂牌，市场库存会突然急转直下，你之前根据库存所做出的卖房判断立即失效，你会一拍大腿，靠，卖早了。

那么既然不能以时间周期的维度来做出要不要卖出，那么该以什么为维度呢？该以什么为依据呢？从价值角度出发，决定你是否卖出这套房的核心原因只有一个，就是你卖出之后还有没有更好的选择。卖出任何一套房子前，我们都要问自己两个问题。第一个问题，卖出这套房之后，你变现的钱用来干嘛？是不是还是置换呢？当下的存款利率已经降到了两个点以内，未来两年降到一个点以内的概率非常非常大。

那么即便是当下的经济环境不好，但它每年的核心的通胀指标CPI涨幅依然能保持在两个点左右，甚至高于2%。利率一个点，通胀指标两个点，也就意味着你存钱每存一年都是负收益，每一年都在贬值。如果你说我卖出之后是要置换，ok，是要置换，那我们就要问自己第二个问题，就是你卖出这套房之后，能不能找到比它更好的标的。

如果比如说我卖出的是三四线城市的房子，是为了卖出一二线城市的房子。比如说我卖出的是远郊垃圾资产的房子，是为了置换到核心区去。也就是说你想通过一卖一买完成资产的升级和跃迁。如果你是从这个角度考虑，那么瓦哥想告诉你是你就不用去管所谓的时间周期，你也不用去管现在是不是卖出的好时机，你直接卖就行了。

这个时候会有人提出疑问，我反正是要置换的嘛，那是不是也要去考虑一下卖出的时间节点，是不是最好把房子能够卖到上涨周期里面，万一我刚卖房价涨了，那我是不是卖亏了，我是要是再等等，我的房子是不是能够多卖个几十万，我再去置换，我再去买新房子的时候，是不是能多买个几个平方，多买个十几个平方？

错，我再次跟大家强调一个观点，但凡是以下换上的资产升级置换，无需考虑卖出的时间节点。具体的原因很简单，资产价格的上涨是自上而下的轮动式上涨。每一次楼市的上涨都是一二线城市的好城市先涨，然后三四线跟在后面，核心板块先涨，接下来才是外围的边缘板块。如果你是三四线城市换到一二线城市去，如果你是垃圾板块换到核心板块去，你是以下换上，以劣换优等。你手中的垃圾城市和垃圾板块开始涨出一个好价格的时候，你想置换的那个更好的城市和更好的板块，早都已经涨上天上去了，你越等反而置换起来越亏。所以以下换上无需考虑卖出的时间节点。

好，上面聊的是卖房的时机选择的问题，接下来我们就要具体聊如何卖的问题。

第一步最重要的还是时机。关于这一点我都已经说过很多遍了。把垃圾资产卖出更高的差价，远抵不上快速卖出垃圾资产置换优质资产是优质资产的更高收益。与其天天琢磨着怎么把砖头卖出玉石的价格，还不如快速地把砖头卖掉，趁着市场垃圾把玉石买进来，在未来的时间里面等着玉石以更高的溢价来去填补卖砖头的亏空。

正如我们前面所说的，垃圾资产的最好的卖出时机就是在市场最火的时候，就是在市场成交量最大的时候。如果你没赶上那一波，那么垃圾资产最好的卖出时机就是你在买入更优质的资产之前。你认真品一下上面这句话，卖房的70%的诀窍，卖出个好价格的70%的诀窍，都在上面这句话里。

第二步，我们要定个好价格。很多人在卖房定价的时候，往往会参考三个因素。第一，同小区二手房的挂牌价。第二，中介门店给你的报价。第三，同小区二手房的成交价。但是这三个价格都只能参考，不具备太大的实际意义。

我们先来看第一个，当下市场的挂牌价只能反馈市场情绪，而无法代表真实的成交价。当下的这种烂市场里，绝大多数城市的绝大多数小区，其实真实的成交价都是远低于挂牌价的，而且相差还都比较大。如果你参照同小区的挂牌价，也挂出同样的价格，所面对的客户大都是瞎逼看的，有利客户成交的可能性不大。

既然挂牌价无法代表真实市场，那么同小区的成交价总能代表真实市场了吧？的确能代表，但是比较亏。还是那句话，当下是烂市场，烂市场里一套房子成交的必要前提是什么？大概率都是这个小区里同类楼层和同类房源的最低价。因为是烂市场，买方市场为主嘛，他就没事逛着看嘛，动不动就给你横向对比嘛，对比来对比去，最终的成交价格一定是价格最低的。如果你按照这个成交价挂牌，看房的人很多，但价格会受折损，那么挂牌价就已经是最低价。实际的成交时候，你再让个例在割一刀，最终实际的成交价可能是整个小区整个小区的最低最低价，血亏血亏。

那么既然不能看挂牌价，也不能看最低成交价，那中介的报价总可以看了吗？更不能可能看你在挂牌的时候，中间往往会给你报一个价格，有时候可能会远低于市场价格，有时候可能会远高于市场价格。反正之前我们在上一期内容里边说到过，中介的最终目的是为了成交，他不会为房东负责。在烂市场里边，中介反而会站在买方的角度去狠狠地杀房东的价格。所以说中介的报价不具备任何参考意义。

那既然不能参考中介，也不能参考成交价，还不能参考挂牌价，那怎么样才能卖出更好的价格呢？只能靠自己，只能靠自己冒充买家，把社区周边一公里的二手门店看个遍。你说我就要买房子，你给我报个价格。充分了解市场，充分了解本小区的报价、市场价，充分了解同小区、同楼层、同户型的价格。你再根据自己冒充买家考察的结果，定出一个相对正常的市场价。一般情况下，你定出的市场价要比此前的成交价高1到2个点比挂牌价低两个点上下。如果你定出的挂牌价在这个区间，说明这个价格是比较合适的。所以你一定要记住这句话，就是你定出的市场价要比此前的成交价高1到2个点比挂牌价低两个点上下。

第三步，定好价格之后，我们就要去调整房源的状态了。二手房嘛一般都不如刚交的新房漂亮，对吧，或多或少都有使用的痕迹。如果这套房出租过，那就造的更狠。人嘛，都是视觉动物，再加上买家看房的时候往往是全家出动，女性的决策权还更大一些，女性嘛，就更在意感官的视觉动物。因此，就需要我们在挂牌出让前，秉承着花最少的钱，出最大的效果的原则，把房子内部至少做得好看一点。

那么具体该怎么做呢？第一，使用痕迹最强的厨房和卫生间建议重点整改。一般情况下一个房子使用痕迹最强的就是厨房和卫生间，如果污渍比较严重，我们建议趁着国补去更换烟机灶具马桶，更换的时候切记一点，牌子不重要，崭新更重要。用最差的贴牌产品，花个两三千块钱，却往往能带来至少上万块的效果。

第二步呢我们要贴一遍墙纸，厨房和卫生间之外墙面也是使用痕迹比较强的部分。建议大家可以在淘宝上买那种最便宜的即贴即用墙纸，把污渍比较严重的房间重新贴一遍，同样也是花最少的钱买最差的牌子，但要做出最干净的界面。

第三步，我们要找个保洁，最重要的是扔扔扔。现在可能很多人也知道，卖房之前我们要找个保洁，能够很大程度地提高整套房子的感官，花点小钱往往能出比较奇效，对吧？但是今天我想跟大家说，除了保洁之外，更重要的是把房子内能扔的家具全扔掉，但凡是使用痕迹比较强，设计比较老旧，甚至还不那么灵光的家具全部扔掉。相比较一套既占地方又脏了吧唧，使用价值不强的家具，买家更在意的是空间大不大，采光是否敞亮，而空关的房间就是没有任何家具的房间，是彰显空间的最好方式。

那第四步，换个密码锁。换锁的目的不是为了提高感官，而是为了促进中介，提高中介的带看效率。把这套房挂遍这社区周边3公里范围内的所有中介门店，只需要告诉他们密码，你告诉他们直接带看就可以。

第四步，挂满中介集中看房。当你做完以上全部准备动作，就要上架房源了。在这个环节中，当下的绿中介、黄中介大多数都是全程联网。如果你得罪了某个中介，他好死不死在后台房源里给你备注个房东比较难搞，那么在当下这种烂市场里，你这套房子大概率是最后被推荐的，带看量会直线下滑。

那第二点呢，就是永远不要相信所谓的独家房源承诺。很多人在卖房的时候，可能会有中介给你承诺，如果你把房源只挂在他们家，他们会重点推荐你的房源，增加房源的曝光量，增加带看量，像这种承诺大可不必理会，还是那句话，直接把你这套房源挂遍58、链家、我爱我家等各大中介，甚至连家门口的那种夫妻店也要挂上，为什么？因为每一家中介门店都有各自的客源池和房源池，这些客源池和房源池往往存在着很多不交叉、不重叠的部分，挂的中介越多，覆盖面越大，曝光量越大。

第三个点呢，要组织集中看房。如果近期看房的人比较多，你可以专门抽出一天时间，让中介把客户集中在一天带看，创造出那种小开盘的挤压氛围，甚至还能产生一定竞价的红利。如果以上几点你都做完了，房子依旧不好卖，那就要做出让利了。

第五步，给中介一定的佣金承诺。第一波的让利不是降价，而是给中介一定的额外佣金承诺和带看承诺。前期你在房源挂牌的时候，肯定加了很多中介的微信，你可以一对一地私发给他们，请他们帮你在中介圈子里发发朋友圈，推介中介房源。一次推送可以凭借截图从你这儿领取十块钱到20块的红包。如果中介给你搞一组带看，可以领取30块到50块的红包，如果成交再给5000到1万块的额外的佣金补贴。通过这三件事大概率社区周边2公里范围内的中介，在近两三个月都会集中的推你这套房源。如果这种力度的让利也都没有成交，那就只有到最后一步了，降价。

第六步就是降价。降价也是有门道的，首先你要每隔两三周降一次挂牌价，如果降完之后明显感觉到带看量的上涨，就可以暂停降价。其次，通过和中介的沟通，找到前期带看过的客户中意向比较高，但因价格还没有下定的客户，对他们定向透露可以让利，但让利的前提是一定要面谈，一定要坐在谈判桌上，而不是在电话中退让，把客户拉到谈判桌上，让利当天谈成当天下定。

以上就是全套的卖房攻略，让我们来做个总结。在我们决定卖出任何一套房子的时候，要做到以下两步：

第一步先问自己两个问题，再决定卖不卖，何时卖。第一个问题是卖出的钱要干啥？第二步是卖出之后有没有更好的选择？如果卖出这套房是为了置换到更好的城市，更好的板块是以下换上，任何时候都是最合适的卖房时机。

第二步，如何卖？先定个好价格，再装点一下门面，挂满全中介集中看房，给佣金承诺。最后最后最后才是降价。卖房的好价格，等于高于近期成交价1到2个点，低于市场挂牌价两个点。装点门面等于除位置换墙纸重贴扔家具，换个密码锁挂满全中介，等于把房源充分曝光在各大中介门店中，包括夫妻店，集中看房等于多一组集中，集中看房等于多组客户集中，约待一天再看，形成挤压效应。佣金承诺等于朋友圈推广发红包给带看，补贴成交给额外佣金。降价等于把客户拉到谈判桌上现场割肉。

最后，祝大家都能尽快淘汰自己手中的垃圾，资产置换到优质核心资产。