今天我要跟大家分享一个很多人都会中招的卖房新套路。在开篇之前，我先跟大家讲个知识点，当下的这种市场环境下，普通人卖房永远不要听任何中介的建议，尤其是中介给你的价格建议。如果你要卖房，所有中介报给你的价格，无论是小区的最新成交价，还是客户的报价等等，全都不要信。

前段时间我因为置换的原因要卖掉手里两套征收的房子。在挂牌出售的过程中同一种套路我连续遭遇了三次。在挂牌之前其实我是参照了小区的挂牌价以及近期的成交价，把价格预设在200万左右。当时我在楼下中介挂牌的时候，你猜中介跟我说的第一句话是什么？哥，你这套房子咱小区刚成交了一套150万，你们猜这个150万是真实成交还是中介自己虚构的？我可以告诉你，百分之百瞎编的。

听到这个价格，我们的第一反应会说啊，你这个价格也太低了，即便现在市场不好跌了，但也不至于这么低。你们继续猜，听我说完这句话，中介会说什么？可能你们会说，这个时候的中介，他一定会想方设法去证明，你这套房子他就只值150万，你再不卖还会继续跌错，如果中介真的这么说了，至少有一半人会扭头就走，即便留下来也完全没有耐心去听中介瞎比比。你心里一定会想，这个臭中介就是想压我的价。一会儿我再去其他门店看一看。

那么现实世界里我的那个中介他是怎么回答的？他一边拍着胸脯，一边咬着腮帮子跟我说，哥，我看你是个爽快人，你放心，我一定帮你想办法，咱们把价格拉高一点，我现在就联系手里意向度比较高的客户，你等我信儿。就那一刹那你会怎么想你一定会想，哎，这个中介小伙子不错，挺实诚，愿意站在我的角度替我考虑，要不咱就等等他的信儿。

Ok第二天你一定会接到中介的电话，哥，你这个房子刚挂上去，今天就有个人来看了。一对小夫妻诚意度很高，对房子挺满意，但给的价格不高，他们能出155万。接完电话你会怎么说？我肯定不卖嘛，你就比他第一次的报价高了5万块钱，看来第一次的报价不准，我再等等，肯定会有出价更高的。

又过了三天，你一定会再次接到中介的电话，哥，今天又来一组客户就会在现场，一度非常高，你今天有没有空？要不你抽空过来谈一谈，这个时候你会怎么说，他们能给多少，他们的报价是多少？价格合适？我再过来谈谈时候重点来了，此时的中介一定会报一个比上次更低的价格，甚至会低于第一次的报价。哥，这个客户只能出140万，此时的你一定慌了，怎么一次比一次低，怎么比第一次的报价还低？当然此时你虽然慌乱，但不至于破房不卖。再等等看。

然后又过了三天，中介的电话又来了。哥，今天来了一对母女，很仔细看了半天，诚意度很高，尤其那个妈妈，她出钱买的，对房子很满意，但是他给的价格只能给到了170万，要不你过来谈谈吧，也许能加点呢。此时此刻你会怎么想？这次给到了170万，离预期目标还有差距，但确实比前两次报价高，尤其是在第二次报价打击那么大的基础上。也似乎也谈谈谈，也许能加点呢。谈去现场谈到现场一谈母女客户反悔了，说给170万有点高，有点给高了，要再考虑考虑，谈不拢就各自回家考虑了。

回家之后你就开始在心里嘀咕，来了三组客户，第一次155，第二次140，第三次170。那么这个时候你心里的估价是多少？就是155加140加170再除以3，也就是一百五六十万。于是这个时候你心里的估价就是，那我不能低于155，但估计最高也就卖个一百六七。然后你就给中介打电话了。小王啊，哥考虑了一下，觉得呢第三组都是母女，还挺有诚意，要不你再联系联系他，我看看能不能再谈谈。

这个时候你猜中介会怎么说？中介会说哥那对母女也的确很有诚意，我也一直在联系，但他们死活不认。上次那个170的报价了，要么跟你报个价，你看看你报个价，我看看能不能约出来再谈谈这个时候你会怎么说？绝大多人都会说，最好还是能170就卖掉，如果真不行，160也能谈。

你猜这个时候的中介会怎么做？会联系那对母女？错，大错特错。中介会直接在系统后台备注业主心里底价160万，从此之后，你这套房子后续跟进的报价全是160以下。如果业主是个聪明人，历经上面三番五次的报价，他死活不吐口，死活不报心里底价，这个时候中介会怎么做？中介大概率会说，哥，那也不用联系那对母女了，他肯定接受不了这个价格。要么我再帮你找找客户，你等我两天。

然后又过了一周，中介的电话又来了。哥，你这个房子我很操心，我发动了所有人，现在终于有个优质客户，160万全款，只要你今天签字儿，现场就能给钱。当然我也不是非逼着你卖，只是说能不能谈谈看在全款的份上。这个时候你心里的防线基本上已经被击碎的7788。绝大多数人会说，行，那就谈谈吧。

此时此刻中介会怎么做？会帮你联系这个全款客户？错，中介还是会直接在系统后台备注业主心理底价160万，从此你这套房子的报价依旧只能从160万往下看。那么此时此刻问题来了，如果你真的要去借全款，客户也接受了160万的价格准备签约了，会发生什么？会发生所谓的全款，客户会在签约前的前一秒找个借口直接失踪，为什么？因为压根儿没有这个全款客户，不仅没有全款客户，甚至前面所有的客户都是假的。要么是门店店长的小姨子，要么是中介的老姑，要么是中介小哥哥的弟弟。前面一系列的动作，唯一的目的就是击碎你的心理防线，压价拉低你的心理价格，敲定你的底价。

为什么会出现这个价格？因为当下是买方市场，是买房者占绝对主动权的市场。当下这种二手房跌成狗，四代新房赠送率顶破天的市场里，一套二手房能卖出去的前提一定是远低于市场的最最最最最最低价。什么叫远低于市场的最最最最低价？就是比当下已成交的最低的成交价格还要低20%。那么这个最低价是怎么来的？没有一个房东愿意让自己手里的房子成为整个片区的最最最最低价，要比当下板块的最低价还要低20%，没有一个房东愿意出这个价格，怎么办？只有靠中介想尽各种办法往死了压价。

在这个过程中，中介不仅会压着身边所有的亲戚朋友一起陪着你演戏，甚至还会搞个假的契税发票截图去证明我确实刚刚卖出去的一个房子，你看这是契税的发票截图，你看上面这个价格比你的价格要低多了，这就是当下二手市场的现状，此时此刻你会说那业主都是傻逼，不会去查查最近的成交记录，对，这就是当下的现状。当极致的下跌周期来临后，每一个人都是恐慌的，每一个想卖房业主的心理防线都变得极其脆弱，极其容易被击碎。

中介用一句话就可以回答上面你的疑惑。哥，你上面查的这个价格是上上个月的，现在再报这个价格，没人会来买的，也没人会来看。说实话，这种套路啊也只有在当下这种极端市场中才能屡试不爽。除此之外，这种套路屡试不爽还有一个很核心的原因，就是中国的中介是双边中介。什么叫双边中介？就是买卖双方共用同一个中介，所有的合同，所有的交易都由这一个中介来撮合。

那么对于这个中介来说，他最想要的是什么？他最想达成的目的是什么？是成交。只有成交他才能拿到佣金。至于你房东能卖多少钱，那跟我没多大关系。当然我的佣金是提点的，你多卖点儿我确实也能多点儿，对吧？但是如果不能成交，我一毛都拿不到。所以跟成交比起来一切都不重要。而国外的中介往往随意代理或者单边的交易。买家一个代理不惜一切代价帮买家压价，卖家一个代理不惜一切代价帮卖家卖到最理想的价格。单边的代理人就是利用自己的专业知识去反复替自己的雇佣方去反复博弈。

而反观中国的中介，市场好的时候为了撮合一场交易，随意跳价割买家的韭菜。市场差的时候为了撮合一场交易，肆意压价割卖家的韭菜。哎，也不怪被人骂。其实讲了这么多，我想给当下正在卖房的朋友三个比较实用的建议。

第一，不要相信任何中介，一定要多跑几个门店，甚至把自己的房子铺到周边的每一个中介门店里。

第二，一定要摸清真实价格并咬死，提前把自己小区和周边小区近一年的成交价摸清楚，然后明确自己的心理底价，切记一定不要把底价提前释放给任何中介，并坚决咬死底价，一步不让。

第三，谨记周期的力量。说实话，当下这种市场价就一定是买方占绝对主动权的买方市场，你要卖他就一定会被压价，想要不被压价，想要卖个好价格，就还是那句话，买在无人问津时，卖在人声鼎沸处。